Obter o Alvará de Construção é a etapa legal que autoriza o início de qualquer obra em Navegantes. Seja para uma casa nova, ampliação, reforma estrutural, demolição ou regularização, o processo segue ritos definidos pelo Código de Obras (Lei Complementar nº 001/2006), Plano Diretor (Lei Complementar nº 002/2006) e legislação complementar.
Este guia detalha documentos, fluxo, prazos, custos, erros comuns e dicas práticas para aprovar seu alvará sem idas e vindas na Prefeitura.
1. Quando o Alvará é Obrigatório?
Conforme Art. 15 da LC 001/2006, exige-se alvará para:
| Tipo de Intervenção | Exige Alvará? |
|---|---|
| Nova edificação (residencial, comercial, industrial) | ✅ Sim |
| Ampliação (acréscimo de área construída) | ✅ Sim |
| Reforma estrutural (alteração de vigas, pilares, lajes, paredes de carga) | ✅ Sim |
| Reforma não estrutural (revestimentos, pintura, piso, forro — sem alterar layout hidrossanitário/elétrico) | ❌ Não* |
| Demolição (total ou parcial) | ✅ Sim (Alvará de Demolição) |
| Regularização de obra existente (sem alvará anterior) | ✅ Sim (Processo de Regularização) |
| Muro de divisa/arrimo (acima de 1,5m ou em área de risco) | ✅ Sim |
| Piscina (enterrada ou com volume > 10.000L) | ✅ Sim |
| Escavação/aterro (fora de obra licenciada) | ✅ Sim |
*Mesmo sem alvará, guarde notas fiscais, fotos e contratos. Futura venda ou financiamento exigirá comprovação.
2. Tipos de Alvará em Navegantes
| Modalidade | Finalidade | Validade |
|---|---|---|
| Alvará de Construção (Novo) | Obra nova ou ampliação | 2 anos (prorrogável 1x por igual período) |
| Alvará de Reforma | Intervenção em edificação existente | 1 ano (prorrogável) |
| Alvará de Demolição | Demolição total/parcial | 180 dias |
| Alvará de Regularização | Obra executada sem licença (Lei 2.852/2017 ou processo administrativo) | Conforme análise |
| Licença para Escavação/Contenção | Fundações profundas, subsolos, muros de arrimo | Vinculada ao alvará principal |
3. Documentação Completa (Checklist Oficial)
A. Documentos do Proprietário/Requerente
- [ ] Requerimento padrão preenchido (modelo Prefeitura)
- [ ] RG/CPF ou CNPJ + Contrato Social (se PJ)
- [ ] Comprovante de residência atualizado (últimos 90 dias)
- [ ] Procuração pública com poderes específicos (se terceirizado)
B. Documentos do Imóvel
- [ ] Matrícula atualizada (Cartório de Registro de Imóveis de Navegantes — até 30 dias)
- [ ] Carnê de IPTU quitado (último exercício + parcelas em dia)
- [ ] Certidão Negativa de Débitos Imobiliários (Prefeitura)
- [ ] Certidão de Uso do Solo / Zoneamento (consulta prévia no e-Navegantes)
C. Projetos Técnicos (Obrigatórios — Assinados por Profissional Habilitado + ART)
| Projeto | Quando Exigido | Profissional |
|---|---|---|
| Arquitetônico (implantação, plantas, cortes, fachadas, memorial) | Sempre | Arquiteto (CAU) ou Eng. Civil (CREA) |
| Estrutural (cálculo, detalhamento, fundações, lajes, vigas, pilares) | Sempre (exceto muros < 1,5m) | Eng. Civil (CREA) |
| Hidrossanitário (água fria/quente, esgoto, águas pluviais, caixa d'água, fossa) | Sempre | Eng. Civil/Sanitarista |
| Elétrico (entrada, quadros, circuitos, SPDA, aterramento, luminotécnico) | Sempre | Eng. Eletricista |
| Prevenção/Combate a Incêndio (NBR 17240 / IT 09 CBMSC) | Comercial > 750m², multifamiliar > 3 pav., garagens, indústrias | Eng. Civil/Arquiteto c/ especialização |
| Drenagem/Contenção | Terrenos em aclive/declive, muro de arrimo, subsolo | Eng. Civil/Geotécnico |
| SPDA (Para-raios) | Edifícios > 30m ou risco alto (NBR 5419) | Eng. Eletricista |
| Acessibilidade (NBR 9050) | Edificações de uso coletivo/público | Arquiteto/Eng. Civil |
Formato: PDF (assinado digitalmente ICP-Brasil) + DWG (para análise técnica). Projetos em papel só se exigidos em diligência.
D. Responsabilidades Técnicas (ARTs)
- [ ] ART de Projeto (uma por projeto: arquitetônico, estrutural, hidrossanitário, elétrico, etc.)
- [ ] ART de Execução (do engenheiro/arquiteto responsável pela obra — pode ser o mesmo do projeto)
- [ ] ART de Vistoria de Vizinhança (se escavação > 3m ou vibração — NBR 10833)
E. Comprovantes de Pagamento (Guias Geradas no Protocolo)
- [ ] Taxa de Análise de Projeto (custo/m² + complexidade)
- [ ] Taxa de Licença de Construção (ISS estimado — 1,5% a 3% do custo da obra)
- [ ] Taxa de Vistoria (se aplicável)
- [ ] Outorga Onerosa (se área > coeficiente básico — Lei Complementar 002/2006)
4. Passo a Passo do Processo no e-Navegantes / 1Doc
Etapa 1 — Consulta Prévia de Zoneamento (Opcional mas Recomendada)
- Acesse e-Navegantes → Consulta de Zoneamento
- Informe matrícula ou endereço
- Obtenha: ZOT (Zona de Ocupação), Coeficiente de Aproveitamento (CA), Taxa de Permeabilidade, Recuos, Altura Máxima, Uso Permitido
- Valide viabilidade antes de contratar projetos
Etapa 2 — Elaboração dos Projetos
- Contrate profissionais com CREA-SC/CAU-SC ativos
- Exija ARTs de projeto protocoladas no CREA/CAU antes de submeter
- Projetos devem estar compatibilizados (arquitetônico = estrutural = hidrossanitário = elétrico)
Etapa 3 — Protocolo Digital
- Acesse 1Doc (protocolo.navegantes.sc.gov.br) ou e-Navegantes
- Selecione: "Alvará de Construção / Reforma / Demolição / Regularização"
- Preencha dados do imóvel, proprietário, responsáveis técnicos
- Anexe todos os PDFs + DWGs
- Gere e pague as guias (PIX, boleto, cartão)
- Receba número de protocolo e acompanhe pelo sistema
Etapa 4 — Análise Técnica (Secretaria de Planejamento Urbano)
- Prazo legal: 30 dias úteis (prorrogável 1x por 30 dias — Art. 48 LC 001/2006)
- Análise de: conformidade urbanística, projetos técnicos, ARTs, pagamentos
- Possíveis resultados:
- ✅ Deferido → Alvará emitido
- ⚠️ Exigência/Diligência → Prazo de 15-30 dias para correção
- ❌ Indeferido → Recurso administrativo (15 dias) ou ação judicial
Etapa 5 — Retirada do Alvará
- Disponível no sistema (PDF com QR Code de autenticidade)
- Imprima e afixe na obra (local visível da via pública) — obrigatório por lei
- Início da obra: máx. 180 dias após emissão (sob pena de caducidade)
Etapa 6 — Execução com Vistorias
| Vistoria | Momento | Responsável |
|---|---|---|
| Locação/Fundação | Antes de concretar sapatas/estacas | Eng. Responsável + Fiscal Prefeitura |
| Estrutura (lajes/vigas) | Antes de concretar cada pavimento | Eng. Responsável |
| Hidrossanitária/Elétrica | Antes de embutir/fechar paredes | Eng. Responsável |
| Conclusão (Habite-se) | Obra 100% finalizada | Eng. Responsável + Fiscal Prefeitura |
Nota: Vistorias da Prefeitura devem ser agendadas com 48h de antecedência no sistema. Ausência do responsável técnico = multa.
Etapa 7 — Habite-se / Termo de Conclusão
- Requerimento de Habite-se + ART de Execução quitada + As-built + Laudos de ensaios
- Vistoria final da Prefeitura + CBMSC (se projeto de incêndio)
- Emissão do Habite-se (novo) ou Termo de Conclusão de Reforma
- Averbação na matrícula (Cartório) — essencial para financiamento/venda
5. Prazos e Custos Estimados (2025)
| Item | Prazo / Valor |
|---|---|
| Consulta de zoneamento | Imediata (online) |
| Elaboração de projetos | 30–90 dias (conforme complexidade) |
| Análise de projeto (Prefeitura) | 30–60 dias úteis |
| Diligência (se houver) | 15–30 dias para resposta |
| Validade do Alvará | 2 anos (novo) / 1 ano (reforma) |
| Prorrogação | 1x por igual período (requerimento antes do vencimento) |
| Taxa de Análise | ~R$ 3,50–R$ 8,00/m² (conforme uso/tipologia) |
| ISS Estimado (Licença) | 1,5% a 3% do custo da obra (tabela Prefeitura) |
| Outorga Onerosa | Se área > CA básico: R$ 150–R$ 400/m² excedente (varia por ZOT) |
| Habite-se | Taxa fixa ~R$ 200–R$ 500 + vistoria |
Dica: Peça planilha de custos da Prefeitura no protocolo para conferir cálculo do ISS e outorga.
6. Erros Comuns que Atrasam (ou Indeferem) o Alvará
| Erro | Impacto | Como Evitar |
|---|---|---|
| Projetos incompatibilizados (arquitetônico ≠ estrutural) | Exigência técnica (30+ dias) | Reunião de compatibilização antes de protocolar |
| ARTs vencidas ou profissional sem CREA/CAU ativo | Indeferimento | Consulte CREAnet/CAU antes de contratar |
| Matrícula desatualizada (> 30 dias) | Exigência documental | Peça certidão na semana do protocolo |
| IPTU em atraso | Bloqueio do protocolo | Quite antes de iniciar |
| Recuos/CA/Permeabilidade fora do ZOT | Indeferimento urbanístico | Estudo de viabilidade ANTES do projeto |
| Falta de projeto de incêndio (quando obrigatório) | Indeferimento + multa | Verifique IT 09 CBMSC na consulta prévia |
| Não agendar vistorias | Multa + embargo | Cronograma com marcos de vistoria |
| Obra iniciada antes do alvará | Multa diária (R$ 500–5.000) + embargo | Nunca inicie sem alvará afixado |
7. Regularização de Obra Existente (Sem Alvará)
Duas vias principais em Navegantes:
A. Lei de Regularização Fundiária Urbana (Lei 2.852/2017)
- Para imóveis consolidados até 22/12/2016
- Exige: Laudo de vistoria, projetos as-built, ARTs, fotos, memorial
- Anistia de multas urbanísticas (não isenta ISS/ITBI)
- Processo administrativo simplificado
B. Processo Administrativo Padrão
- Para obras pós-2016 ou fora da lei de regularização
- Exige: Todos os projetos "as-built", ARTs de execução retroativas, laudos estruturais, ensaios (concreto, solo, elétrica)
- Multas: 10–100 UPFM (Unidade Padrão Fiscal Municipal) por infração
- Demolição parcial pode ser exigida se não atender normas vigentes
Consulte um advogado especializado em direito urbanístico + engenheiro antes de optar.
8. Dicas de Ouro para Aprovação Rápida
- Faça a consulta de zoneamento ANTES de comprar o terreno ou projetar
- Contrate escritório que já protocola em Navegantes — conhece exigências locais, fiscais, prazos
- Exija projetos em BIM ou compatibilizados em 3D — reduz erros de interferência
- Pague as taxas no mesmo dia do protocolo — evita "parado por falta de pagamento"
- Acompanhe o processo 2x/semana no 1Doc — responda diligências em 24h
- Agende vistorias com antecedência — fiscais têm agenda cheia
- Guarde TUDO: protocolos, comprovantes, e-mails, fotos, laudos, ARTs
- Preveja 10–15% no orçamento para adequações em diligência
9. Contatos Úteis em Navegantes
| Órgão | Canal | Função |
|---|---|---|
| Secretaria de Planejamento Urbano | (47) 3342-8800 / e-Navegantes | Alvarás, zoneamento, vistorias |
| Secretaria da Fazenda | (47) 3342-8800 ramal 2 | ISS, taxas, certidões negativas |
| CBMSC — 3º BBM (Itajaí) | (47) 3348-1199 | Projeto de incêndio, AVCB/CLCB |
| CREA-SC | crea-sc.org.br / (48) 3222-9000 | Consulta profissional, ART |
| CAU-SC | cau-sc.org.br / (48) 3028-8400 | Consulta arquiteto, RRT |
| Cartório de Registro de Imóveis | (47) 3342-1234 | Matrícula, averbação, certidões |
| 1Doc / e-Navegantes | protocolo.navegantes.sc.gov.br | Protocolo digital, acompanhamento |
10. Checklist Final Antes de Protocolar
- [ ] Zoneamento verificado e viável para o pretendido?
- [ ] Todos os projetos compatibilizados e assinados digitalmente?
- [ ] ARTs de projeto protocoladas no CREA/CAU (número no projeto)?
- [ ] ART de execução do responsável técnico de obra?
- [ ] Matrícula < 30 dias + IPTU quitado + Certidão negativa?
- [ ] Procuração com poderes específicos (se não for o proprietário)?
- [ ] Guias de taxa de análise e ISS pagas?
- [ ] Projeto de incêndio (se obrigatório) + protocolo CBMSC?
- [ ] Laudo de vizinhança (se escavação/vibração)?
- [ ] Arquivos em PDF/A + DWG (camadas organizadas)?
Conclusão
O Alvará de Construção em Navegantes não é burocracia desnecessária — é a garantia de que sua obra atende a parâmetros de segurança, acessibilidade, drenagem, uso do solo e valorização urbana. Tentar burlar o processo resulta em multas, embargos, impossibilidade de Habite-se, perda de financiamento e desvalorização do imóvel.
Invista em projetos bem feitos, profissionais habilitados e acompanhamento técnico. O custo do alvará (projetos + taxas + ARTs) representa 1,5% a 3% do custo total da obra — um seguro barato para um patrimônio que vale centenas de milhares de reais.
Referências Legais e Normativas
- Lei Complementar nº 001/2006 — Código de Obras e Edificações de Navegantes
- Lei Complementar nº 002/2006 — Plano Diretor Participativo
- Lei nº 2.852/2017 — Regularização Fundiária Urbana (Reurb)
- Decreto Estadual SC nº 1.011/2019 — IT 09 (Instrução Técnica CBMSC)
- NBR 6118/6122/15575/5410/9050/17240/10833/5419 — ABNT
- Resolução CONFEA nº 1.025/2009 — ART
- Resolução CAU/BR nº 51/2013 — RRT
Guia técnico informativo baseado na legislação vigente em 2025. A legislação municipal pode sofrer alterações; confirme sempre os requisitos atuais no e-Navegantes ou na Secretaria de Planejamento Urbano antes de iniciar seu processo. Para seu caso específico, contrate engenheiro civil ou arquiteto com CREA-SC/CAU-SC ativo.
